Vizi della cosa venduta: punti fermi sul termine di decadenza per l’azione di garanzia

Il termine di decadenza, previsto dal Codice Civile, per l’azione di garanzia dei vizi della cosa venduta decorre dall’effettiva scoperta dei vizi, che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa (e non dalla data in cui i vizi avrebbero potuto essere astrattamente conosciuti), con la conseguenza che i vizi ben possono essere appresi dal compratore con la necessaria certezza solo attraverso la relazione di un tecnico.
Per quanto concerne, poi, la denuncia dei vizi della cosa venduta, essa non richiede un’esposizione dettagliata, in quanto la finalità di avvisare il venditore sulle intenzioni del compratore e di consentirgli la tempestiva verifica della doglianza può essere assolta anche da una denuncia generica, purché essa renda il venditore edotto che il compratore ha riscontrato, sebbene in modo non ancora esauriente e completo, vizi che rendono la cosa inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.
Questi i principi richiamati dai giudici (ordinanza numero 30932 del 25 novembre 2025 della Cassazione) per chiudere il contenzioso relativo alla compravendita di un immobile e, più nello specifico, relativo alle condizioni dell’immobile, ossia macchie di umidità, scrostamento dei muri, frequenti allagamenti durante i periodi di pioggia.
Per il compratore è evidente la mancata corrispondenza del fabbricato realizzato rispetto al capitolato d’appalto, con vizi accertati da un geometra. Consequenziale, quindi, l’azione risarcitoria avanzata verso la società costruttrice e venditrice.
Per i giudici è legittima la pretesa avanzata dal compratore, soprattutto perché i vizi denunciati – come poi individuati dalla consulenza tecnica d’ufficio – consistevano nel fatto che la porta scorrevole dell’ingresso fosse fuori piombo, nella posizione del piano di calpestio della casa a quota inferiore di 50 centimetri, nella circostanza che la porta scorrevole avesse vetri più piccoli rispetto alla scanalatura, nella disagevole apertura della porta della cucina a causa del pavimento non ben livellato, nella non completa chiusura delle porte scorrevoli del bagno e delle camere, nell’esistenza di zone umide del pavimento interno per difetto di posizionamento del vespaio, nella tamponatura del muro esterno della cucina eseguita con doppio mattone forato da 8 centimetri, anziché da 25 centimetri, come previsto in progetto.
Per completare il quadro, poi, i giudici d’Appello precisano che l’acquirente non era decaduto dalla garanzia per i vizi per decorso del termine di otto giorni della denuncia dei difetti, poiché aveva provato di aver provveduto – una volta ricevuta la relazione peritale in data 21 marzo 2011 dal tecnico cui aveva commissionato l’incarico di verificare la ricorrenza dei vizi – a denunciare, con raccomandata del 23 marzo 2011, pervenuta il 25 marzo successivo, l’esistenza dei vizi all’impresa venditrice, mentre, dal suo canto, il venditore non aveva allegato, né dimostrato specifici fatti costitutivi posti a sostegno dell’eccezione di decadenza.
Infine, non può rilevare, sempre secondo i giudici d’Appello, il fatto che la denuncia dei difetti fosse generica, in quanto – al fine di conservare il diritto alla garanzia – l’acquirente non era tenuto ad inoltrare nel termine stabilito una denuncia analitica e specifica, con la precisa indicazione dei vizi che inficiavano la cosa, potendo validamente limitarsi ad una denuncia generica e sommaria, atta a mettere sull’avviso il venditore, salvo a precisare, in un secondo momento, la natura e l’entità dei vizi riscontrati. E, peraltro, i vizi nel loro complesso non possono essere considerati palesi, posto che la loro descrizione – come evidenziato dalla consulenza tecnica d’ufficio – non consentiva di ritenerli conoscibili già a partire dalla mera consegna del bene.
A chiudere il contenzioso provvedono i giudici di Cassazione, confermando le valutazioni compiute in Appello, laddove si è sottolineato che la scoperta dell’effettiva natura ed entità dei vizi e della loro eziologia è avvenuta, a cura dell’acquirente, solo all’esito dell’espletata consulenza tecnica di parte.
Occorre rilevare che, in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna del bene, incombe sull’acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l’esercizio dell’azione, l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge, ma il termine di decadenza previsto dal Codice Civile per l’azione di garanzia dei vizi della cosa venduta decorre dall’effettiva scoperta dei vizi, che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa (e non dalla data in cui i vizi avrebbero potuto essere astrattamente conosciuti), con la conseguenza che i vizi ben possono essere appresi dal compratore con la necessaria certezza solo attraverso la relazione di un tecnico.
E nella vicenda in esame, a fronte dell’eccezione di decadenza sollevata dal venditore, il compratore ha dimostrato, attraverso la relazione peritale prodotta, datata 21 marzo 2011, di avere acquisito certezza obiettiva e completa dei vizi solo all’esito della consegna di tale accertamento tecnico demandato ad un geometra, con la conseguenza che sarebbe stato onere del venditore fornire la prova confutativa della conoscenza dei difetti, a cura dell’acquirente, in epoca precedente, dimostrazione invece mancata.